"전대차 계약, 집주인 동의 꼭 받으세요"

[아이뉴스24 김서온 기자] 임대차계약을 맺은 방을 또 다른 임차인에게 재임대하는 전대차 계약으로 인한 논쟁이 끊이지 않는다. 임대인과 임차인뿐만 아니라 제3자인 전차인까지 엮여 이해관계자들 사이의 입장 차가 발생하기 때문이다.

15일 주택임대차분쟁조정위원회에 따르면 대학가 임대차 시장 중심으로 전대차 관련 분쟁이 지속해서 발생하고 있다.

전대차는 빌린 물건을 다시 남에게 빌려주는 것을 의미한다. 부동산거래의 한 유형으로는 임대차계약(임대차 법률 당사자 가운데 한쪽이 상대편에게 물건을 사용하게 하고, 상대편은 일정한 임차료를 지급할 것을 내용으로 하는 계약)을 맺은 상태에서 임차인이 다른 전차인을 구해 재임대하는 것을 말한다. 기존 임차인·임대인 간의 임대 관계는 여전히 존속하면서 임차인과 전차인 간 새로운 대차관계가 생긴다.

이 같은 전대차 관련 이슈는 특히 대학가와 같이 1~2인 가구, 학생 거주비율이 높은 지역을 중심으로 여름·겨울방학 기간에 집중적으로 발생한다.

최재석 주택임대차분쟁조정위원회 사무국장(변호사)은 "원·투룸에 거주하는 학생들이 방학 동안에 거주하던 방을 재임대하면서 전대차 관련 분쟁이 꾸준히 반복되고 있다"면서 "방학을 맞이해 고향에 내려가거나 개인 일정으로 인해 2~3달가량 빈방으로 비워두게 되면 임차인으로서는 월세가 아까울 수밖에 없다"고 말했다.

전대차로 인한 분쟁이 발생하는 주요 원인은 기존 임차인이 임대인의 허락을 받지 않고 전대를 놓은 후 발각되거나, 임차인이 전대를 놓기 위한 허락을 구했을 때 임대인이 반대하는 상황에서 비롯된다.

민법 629조 1항에 따르면 임차인이 전대차를 할 때는 임대인의 동의를 얻어야 하며, 동의 없이 전대하면 임대인은 임대차 계약을 해지할 수 있다. 임대인의 동의를 얻었을 경우 전대차의 전대인과 전차인 사이의 관계는 전대차 계약의 내용에 따라 정해지고, 전대인은 전차인에게 임대인의 권리 의무를 지게 된다. 기존 임대인과 임차인의 관계는 아무런 영향을 받지 않는다.

최재석 변호사는 "집주인은 전대차를 원하지 않을 수도 있는데, 집주인 허락을 받지 않고 전대차를 놓아 분쟁이 자주 생긴다"면서 "전대차는 기본적으로 임대인의 동의가 전제돼야 한다. 동의를 받지 않고 전대차 계약을 맺으면 계약 해지당할 수 있다"고 말했다.

전대차 계약만 두고 봤을 때 법률적으로 임대인의 승인을 받지 않았다 하더라도 임차인과 전차인 자체의 계약효력은 법률적으로 인정받을 수 있다. 그러나 집주인에게 들켜 방을 빼게 될 상황이 발생하면 전대를 한 임차인이 손해배상이나 책임을 져야 한다. 이 같은 경우에는 집주인의 동의를 구하지 않고 전대를 놓기보다 임대인의 동의를 먼저 구하고, 임대인 역시 무조건 반대하기보다는 협의를 통해 전대차가 활성화될 수 있도록 하는 것이 중요하다. 전차인도 사기계약을 방지하기 위해 등기부등본을 확인하고, 가능하다면 삼자대면 후 집주인(임대인)의 허락하에 단기간 전차하는 것이 안전하다.

최재석 변호사는 "집주인으로서는 신원이 확실한 사람이 전차인으로 들어온다면 용인할 수 있는 부분이다. 무엇보다 임대인, 임차인, 전차인 모두 피해를 보지 않도록 안전장치를 마련하는 것이 중요하다"면서 "전대차 기간이 끝나면 반드시 원상태로 방을 돌려주고 이행이 안되면 임차인도 전대차에 대한 책임을 진다는 자세로 상호합의 하에 단기 전대차 계약을 활성화하는 것이 좋다"고 조언했다.

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