부동산정책 잇단 땜질식 처방…전환율 인하 군불때기 나선 巨與

[아이뉴스24 이영웅 기자] 정부와 여당이 '임대차 2법' 시행 일주일도 안 돼 또다시 수습 대책을 내놓기로 했다. 전세 가격 인상이 막힌 집주인이 월세로 전환하면서 임차인 피해가 급증한다는 지적이 나오자 전월세전환율을 낮추겠다는 것이다.

하지만 전월세전환율이 법적 구속력이 없는 데다 새 계약에는 적용되지 않다보니 실효성이 크지 않을 것이라는 목소리가 크다. 특히 정부가 부동산 정책에 따른 영향과 가이드라인 등 구체적인 고민없이 문제가 발생할 경우 사후약방문식 대책만 쏟아내면서 혼란이 가중되고 있다는 비판도 나온다.

◆김현미 장관 "기준금리 낮아…전환율도 낮춰야"

6일 정치권 및 정부에 따르면 더불어민주당 내 부동산 태스크포스(TF)는 전날 비공개 긴급회의를 열고 전월세전환율을 현재의 시장금리 및 기준금리에 맞춰 하향 조정하기로 뜻을 모았다. 전월세전환율이란, 집주인이 기존 계약기간 내 보증금 일부 혹은 전부를 월세로 전환시 적용하는 이율이다.

현재 전월세전환율은 기준금리 연 0.5%에 3.5%를 더한 4%가 통상 적용되고 있다. 시중은행의 전세자금금리가 2%대라는 점을 감안하면 전월세전환율이 약 2%포인트 더 높은 것이다. 결국 집주인은 임대차법 시행으로 부담이 늘어나는 만큼 차라리 반전세나 월세로 돌리는 것이 유리하다.

이에 당정은 부랴부랴 전월세 전환율을 4.0%에서 2.2% 안팎으로 하향조정하기로 했다. 김현미 국토교통부 장관도 이같은 방침을 공식화했다. 그는 전날 "기준 금리에 3.5%를 더하는 것으로 결정된 당시엔 한은 기준금리가 2.5∼3%였지만, 지금은 0.5%이기 때문에 3.5%를 더하는 것은 과하다"고 말했다.

가령 현재 5억원인 전세 보증금을 2억원으로 내리고 나머지 3억원을 월세로 돌린다고 가정하면, 3억원의 4%인 1천200만원을 연간 월세로 내게 된다. 즉, 임차인은 보증금 2억원에 매월 100만원씩 집주인에게 줘야 한다. 만일 전환율이 2%로 내려가면 월세는 50만원으로 절반으로 떨어진다.

◆전문가들 "실효성? 글쎄"…위헌 논란 및 주택의 질(質) 하락 우려

전문가들은 정책의 실효성에 대해 의문을 제기한다. 지난달 말 이미 임대차 2법인 계약갱신청구권과 전월세 상한제가 시행된 만큼 기존 임차인이 계약기간이 끝나도 2년 전세 계약갱신을 요구할 수 있어서다. 전월세전환율은 지역별, 아파트별, 집 구조, 동호수, 내부상태 등에 따라 천차만별이다.

한국감정원에 따르면 지난 6월 기준 전국의 전월세 전환율은 5.9%, 서울은 5% 수준이다. 권역별로 따져보면 가장 낮은 서울 동남권이 4.3%였고, 가장 높은 경북은 8.6%에 달했다. 이러한 상황에서 일률적으로 전월세전환율을 강제할 경우 시장 혼란은 불가피하다는 지적이다.

더욱이 전월세전환율은 권고사안이지 강제사안이 아니다. 임대차계약은 집주인과 임차인간 사적계약인 만큼 정부가 간섭할 경우 재산권 침해 등 위헌 논란의 소지가 발생한다. 집주인이 전월세전환율 이상 월세를 요구할 경우 세입자의 입장에서 구제방안은 주택임차분쟁조정위원회 신고나 민사소송밖에 없다.

또 전월세전환율은 '전월세 상한제 5%룰'과 동일하게 새로 맺는 임대차 계약에 적용되지 않는다. 집주인이 새로운 세입자를 상대로 월세를 대폭 끌어올려도 제재할 방법이 없다는 의미다. 이 밖에도 집주인이 하자보수나 리모델링에 소홀해 임대차 시장에 공급되는 주택의 질(質)이 낮아질 수 있다는 우려도 있다.

권대중 명지대 교수는 "전월세전환율을 낮출 경우 월세 기대 수익률이 낮아지면서 일시적으로 부동산 투자 수요를 안정시키는 효과는 있을 것"이라면서도 "공급을 늘려 자연스럽게 전환율이 낮아지도록 해야지 정부가 임의로 정해 강제하는 방식은 오히려 시장의 수급을 불안정하게 할 것"이라고 말했다.

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