[풀어쓰는 건설] 정부와 서울시의 충돌…공시가격이 뭐길래?

[아이뉴스24 이영웅 기자] 오세훈 서울시장이 부동산 공시가격을 재조사하는 방안을 추진하고 나서면서 공시제도에 대한 관심이 커지고 있다. 오 시장은 지난 12일 주택공급 관련 부처 및 SH(서울주택도시공사) 업무보고 자리에서 공시가격 재조사를 위한 사전작업을 지시했다.

부동산 가격공시제도는 '부동산 가격공시에 관한 법률'에 의거해 부동산의 적정한 가격형성과 각종 조세 및 부담금의 형평성을 도모하기 위한 제도다. 이 법에 적용되는 대상은 크게 토지(표준지, 개별지)와 주택(단독주택, 공동주택)으로 나뉜다.

토지는 표준지와 개별지로 나뉜다. 표준지는 전국 3천398만 필지 중 대표성을 띈 50만 필지를 뜻한다. 국토교통부 장관은 둘 이상의 감정평가법인에 의뢰해 표준지 가격을 산정한다. 표준지선정 및 조사평가 의뢰→조사평가→의견청취→중앙부동산가격공시위원회 심의→표준지가 공시→이의신청 순이다.

표준지 공시기준일은 1월1일이다. 표준지가는 부동산 업계에서 가장 중심이 되는 기준이다. 표준지가를 기준으로 납세자의 세금 및 부담금을 산정할 개별지가가 산정되기 때문이다. 더욱이 표준지 공시지가는 수용보상금, 국·공유토지 취득 및 처분, 토지 관리·매입·재평가 가격의 기준이 된다.

표준지 공시지가가 산정되면 국토부 장관은 시군구에 토지특성조사를 위한 비준표를 제공해야 한다. 시군구는 해당 토지와 유사한 이용가치를 지닌 하나 또는 2 이상의 표준지 공시지가를 기준으로 비산표를 사용해 지가를 산정한다. 개별공시지가는 반드시 감정평가법인 등에 검증을 받아야 한다.

이후 시군구의 부동산 가격공시위원회 심의 등을 거쳐 매년 5월31일까지 개별공시지가 결정된다. 현재 서울시 등 전국 226개 지방자치단체는 지난 5일부터 전국 필지의 개별공시지가를 공개하고 토지소유자와 이해관계인을 대상으로 열람과 의견 청취를 진행하고 있다.

국토부가 지난해 12월 공개한 2021년도 표준지 공시지가는 2007년 이후 14년 만에 가장 높은 10.37% 상승을 기록했다. 표준지 공시지가의 상승으로 개별지 공시지가에 역대급 이의신청이 쏟아질 것으로 보인다. 개별지 공시지가는 조세 또는 부담금의 대상이 되는 만큼 납세자의 불만은 커질 전망이다.

현재 이슈가 되고 있는 부분은 주택 공시가격이다. 주택은 단독주택과 공동주택으로 구분된다. 먼저 단독주택은 표준주택과 개별주택으로 나뉜다. 표준주택은 전체 단독주택 396만호 중 대표성을 띈 22만호다. 표준지 공시지가와 동일하게 전문가가 산정하고 시군구가 개별주택 가격을 산정하는 방식이다.

다만 표준주택은 토지와 다르게 감정평가법인이 아닌, 한국부동산원이 담당한다. 국토부 장관이 부동산원에 표준주택을 선정하고 조사를 의뢰하면 부동산원은 표준주택 소유자 및 시도 등의 의견청취를 거쳐 표준주택 조사산정보고서를 제출한다. 국토부의 중앙부동산가격공시위원회 심의를 거쳐 확정된다.

표준주택 공시가격이 결정되면 이를 기반으로 시군구는 개별주택 가격을 산정한다. 시군구는 국토부 장관의 비준표를 바탕으로 개별주택가격을 산정하는데 반드시 부동산원에 검증을 받아야 한다. 정부는 지난해 말 국무회의를 통해 '전년도와 가격균형을 맞춰야 한다'는 시행령을 개정하면서 가격이 치솟았다.

공동주택의 경우에는 부동산원이 전수조사한다. 공시기준일은 1월1일이며, 산정 공시일은 4월30일이다. 표준주택 가격은 개별주택 가격 산정에 기준이 되며, 개별주택 및 공동주택의 가격은 국가와 지자체가 과세와 부담금을 징수하는데 핵심근거가 된다.

올해 공동주택 공시가격은 전국 평균 19.08% 올라 14년 만에 최대폭 상승을 기록했다. 이로써 종합부동산세 부과 대상 공동주택은 전국에서 69.6% 늘었다. 오 시장은 "공시가 인상은 세금 인상과 건강보험료 등 60여개 이상의 경제적 부담에 영향을 미치기 때문에 서울시가 입장을 분명히 해야 할 것으로 보고, 재조사 검토를 시작했다"고 말했다.

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