[초점] 엄관석號 자이에스앤디 홀로서기…디벨로퍼 역량 '강화'

[아이뉴스24 김서온 기자] 자이에스앤디가 지난해 엄관석 대표체제 수립 이후 빠른 속도로 전 사업 부문에서 괄목할만한 성과를 보여주고 있다. 엄관석 자이에스앤디 대표이사는 지난 1991년 GS건설에 입사해 약 30여 년간 주택분양팀장, 주택분양관리팀장, 도시정비기획담당 임원(상무이사) 등을 거쳐 지난해 자이에스앤디 수장 자리에 앉았다.

19일 건설업계에 따르면 자이에스앤디는 지난달 분양한 지식산업센터 '양평자이비즈타워'를 한 달 만에 완판을 기록했다. 양평자이비즈타워는 자이에스앤디가 지난해 매입해 자체개발 사업으로 진행하는 프로젝트로, SK네트워크 주유소 부지 5곳 중 첫 번째 분양현장이자, 회사의 첫 비주거 개발사례다.

자이에스앤디는 주택브랜드인 '자이르네' 론칭 후 영등포·개포·서초·안양 등에 자이르네 브랜드 아파트를 공급해 분양 단지를 연이어 완판시키며 성장하고 있다. 지난해에 이어 올해도 주택·비주택 모두 분양 성공을 거두면서 견조한 실적을 이뤄냈다는 평가를 받고 있다.

◆ 계열사간 거래 비중 줄이고, 대외 매출 비중 확대

엄관석 대표이사 체제를 수립한 자이에스앤디는 본격적으로 자체 개발사업에 나서면서 계열사간의 거래 비중은 줄이고, 대외 매출 비중을 높이고 있다. 자이에스앤디의 지난해 기준 계열사 매출은 약 1천67억원으로 전체 매출(3천562억원) 대비 약 30%를 차지한다.

지난해 계열사 매출 약 1천67억원 중 GS건설 대상 매출이 약 975억원으로 대부분을 차지하고 있으나, 최근 3개년 GS건설의 매출 비중은 점점 줄어드는 추세다.

자이에스앤디에서 발생한 GS건설 매출 비중은 지난 2017년 46.66%, 2018년 44.16%, 2019년 38.37%, 2020년 27.37%로 점차 하락하는 모습을 보인다. 최근 자이에스앤디가 대외 매출 비중을 확대하기 위해 전사 차원에서 지속적인 노력을 기울이고 있는 것에 따른 성과다.

부채비율 역시 건전한 상태를 유지하고 있다. 부채비율은 자기자본과 타인자본 사이의 비율을 측정하는 지표다. 일반적으로 부채비율이 높을수록 재무구조가 불건전하므로 지급능력이 문제가 될 수 있다. 자이에스앤디의 지난해 기준 부채비율은 154.3%로 건설업종 평균 비율인 290.4%를 크게 하회하면서 업종 평균 대비 우위를 선점하고 있다.

◆유상증자로 디벨로퍼 역량 '강화'

자이에스앤디는 최근 운영자금 조달을 위해 1천142억원 규모 유상증자를 진행하는 안건을 이사회를 통해 결의했다. 이번 증자는 구주주에 주식을 배정한 후 실권주를 일반 공모하는 형태다. 자이에스앤디의 신주 발행 규모는 1천200만 주다. 예정 발행 가격은 9천520원(1차 발행가액)으로, 오는 21일 확정 발행가액이 산정된다. 청약기일은 오는 26~27일이다.

이번 자이에스앤디의 유상증자에는 최대 주주인 GS건설도 참여한다. GS건설은 자이에스앤디 지분 65.01%를 보유하고 있다. GS건설의 투자 규모는 약 300억원으로 예정돼 있다.

자이에스앤디는 지난 2018년 주택사업본부를 신설해 주택 사업을 진행하고 있다. 이번 공모 자금은 자체 주택 개발 사업을 위한 토지 매입 운영 자금으로 사용할 계획이다.

올해 자이에스앤디는 모두 2건의 토지 매입을 계획하고 있으며 약 600억원의 자금이 소요될 전망이다. 내년에도 2건의 토지 매입 계획이 예정돼 있으며 이번 공모자금 중 약 542억4천만원의 자금을 사용할 예정이다. 자이에스앤디는 이번 유상증자를 마친 후 이 자금으로 추가 부지 매입에 나서 디벨로퍼 역량을 고도화한다는 방침이다.

◆ '부동산 임대관리(LM)' 초기 시장선점 나서

자이에스앤디는 자체개발 사업 비중을 늘리는 동시에, '부동산 임대관리(LM)' 초기 시장선점에도 적극적으로 나선다.

자이에스앤디는 기존 주택 건설과 홈 임프루브먼트(시스클라인 등) 사업뿐만 아니라 오랜기간 쌓아온 노하우로 '부동산 운영 사업'에도 진출해 있다. 부동산 운영 사업이란 부동산 임대 관리(LM), 부동산 관리(PM, FM) 업무를 영위하고 있는 내수 중심의 산업을 말한다.

신규 주택 착공과 큰 영향이 없는 기존 건물의 유지관리 서비스를 제공해 건설 부동산 경기를 포함한 일반 경기변동에 대한 영향을 비교적 적게 받는다. 또한, 계약 기간 동안 계약서에 기재된 일정 금액 혹은 정액 대비 일정 비율로 서비스의 대가를 지급받는 형태로, 경기 변동이 심화할 시에도 계약 기간에는 안정적으로 수익을 창출할 수 있다는 장점이 있다.

자이에스앤디 관계자는 "향후 주력으로 삼을 주택임대 운영 시장은 자산운영사, 리츠, 전문임대법인, 건설사 등 다양한 형태의 사업자가 진출하고 있다"며 "기축 주거 임대 시장이 더욱 확대될 것이며, 시장이 확대되는 상황에서 초기 시장선점이 중요한 상황"이라고 말했다.

이어 "발주정보 사전 수집을 통한 신규사업장 사업참여 확대와 관리 서비스 품질 유지, 발주처 담당자 유대강화, 원가절감과 특화 서비스 제공 등을 통한 재 수주율 제고에도 노력할 것"이라고 덧붙였다.

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